이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다.
지난번 글에서 선순위 전세권자가 있는 경매 물건의 낙찰가를 예상했었고,
제가 예상한 결과보다 많은 금액으로 낙찰된 물건이 있었습니다.
2014/06/18 - [낙찰가 예상] - 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건
2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 시세, 실거래가, 임대 시세 등 확인하기
낙찰가를 예상했던 내용을 간략히 정리하면
이 물건은 말소기준등기보다 먼저 전세권 설정이 되어 있어, 전세금 11,000만원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건입니다.
제가 파악한 시세는 16,850만원이고, 여기서 전세금을 뺀 5,850만원보다 적게 낙찰을 받아야 하는 물건입니다.
선순위 전세권자가 있어 낙찰후에도 금융권 대출이 어려워 낙찰금은 전액 낙찰자가 마련해야 합니다.
마지막으로 2011년 3월 전세 계약이후 암묵적인 자동 갱신을 했다면 내년 2월까지는 전세계약 기간이 남아 있는 상황이라
바로 세입자를 구하기도 어려울 수 있습니다.
가장 좋은 시나리오는 현재 임차인이 계속 살 의향만 있다면 임차인이 5,000만원 내외로 낙찰 받는 것입니다.
내년에도 계속 전세를 할 생각이라면 지금보다 2,000만원 정도는 더 줘야 할텐데...
거기에 3,000만원을 추가하여 집을 구매하는게 낫다고 생각됩니다.
암튼 이 물건을 지난 6월 23일에 어떤 분이 2등 4,810만원보다 높은
8,020만원 낙찰을 받아 제가 안타까워 했었습니다.
지난 8월 7일이 대금지급기한이였는데...
결국 이분도 미납을 했고,
보증금 437만원은 경매 수업료로 지불하게 됐습니다.
지금까지 벌써 4분이나 잘못된 판단으로 비싼 경매 수업료(보증금)를 지불하셨습니다.
이렇게 쌓인 보증금만 벌써 1,900만원이 넘습니다.
저 처럼 공부만 하고 실제 경매를 하지 않는 것도 문제지만..
제대로 공부하지도 않고 무모하게 도전하는 것도 문제라고 생각됩니다.
다음에는 어떻게 될까요?
저도 궁금합니다. ^^