얼마전부터 경매 공부를 하며 적당한 경매 물건 검색과 낙찰가를 산정 해 보고 있습니다.
하지만 아직 입찰은 하지 못 했습니다.
아무래도 부동산은 적은 돈을 투자하는게 아니니 꼼꼼히 확인해야 겠죠.
아래 물건은 제가 요번에 확인했던 물건 입니다.
보시면 감정가 11,000만원에 1회 유찰이 되어 최저가가 감정가의 70%인 7,700만원 입니다.
대출을 받으면 1,000 ~ 4,000만원 정도로 낙찰이 가능할 것으로 보입니다.
먼저 등기부현황을 보면
특별한 문제는 없어 보입니다.
임대차 관계도 없어 인수해야할 금액도 없습니다.
권리상 문제가 없으니 이제 매매 시세와 임대 시세를 확인해 보겠습니다.
그리고 경매 낙찰가 산정시 공시지가나 기준시가 등은
참고 대상일 뿐 실제 낙찰가를 산정하는데 크게 영향이 없다고 생각합니다.
경매시점의 시세가 중요한거죠.
다행히 이 물건은 아파트 단지 내에 있기 때문에
단독주택이나 빌라 등에 비해 시세 파악이 쉽습니다.
국토교통부의 실거래가 확인
먼저 국토교통부의 실거래가를 확인합니다.
굿옥션이나 지지옥션 등 경매 관련 정보를 제공하는 사이트를 통해 실거래가를 바로 조회할 수도 있고
국토교통부 홈페이지(http://rt.molit.go.kr/)를 통해서도 확인이 가능합니다.
저는 굿옥션을 이용하여 최근 6개월간의 실거래가를 확인했습니다.
6개월간 동일 단지내 매매건수가 14건으로 나옵니다.
금액은 10,000 ~ 12,000만원으로 평균 10,800만원입니다.
이번에는 임대시세입니다.
임대는 2년이상 계약을 할 것으로 판단하여
거래 기간을 2년으로 조정하여 검색했습니다.
전세의 경우 2년간 6건으로 7,000 ~ 9,000만원, 평균 8,666만원입니다.
이번에는 월세 입니다.
거래 구분에 월세를 체크하고 검색합니다.
월세는 2년간 8건에 1,000만원/50만원 ~ 5,000만원/33만원입니다.
보통 보증금 1,000만원에 월세 50만원 내외를 받고 있습니다.
그리고 월세는 2년간 조금씩 줄어드는 것으로 봐서
최근 시세는 보증금 1,000원에 월세 50만원 선이 아닌가 생각해 봅니다.
정리하면,
국토교통부 실거래가
매매: 6개월간 10,000 ~ 12,000만원 => 10,800만원
전세: 2년간 7,000 ~ 9,000만원 => 8,666만원
월세: 최근시세를 보증금 1,000만원 / 월세 50만원 정도로 예상해 봅니다.
지역정보지 확인
이제 지역정보지 등에 올라온 광고를 확인했습니다.
여러 지역정보지를 봐야 겠지만 저는 하나만 확인했습니다.
제가 확인한 지역정보지는 제주 교차로 입니다.
먼저 매매 물건입니다.
최저가로 10,500만원도 보입니다.
다음은 전세입니다.
최저가로 7,500만원이 보입니다.
※ 제가 실제 낙찰가를 산정할 때는 최저가가 8,500만원이였습니다.
그 사이 전세가가 더 떨어진거 같습니다.
그리고 마지막으로 월세(년세)입니다.
최저가로 보증금 500만원에 년세 600만원입니다.
월세로 따지면 50만원선입니다.
정리하면,
지역정보지(교차로 부동산) 최저가
매매: 10,500만원
전세: 7,500만원
월세(년세): 보증금 500만원에 년세 600만원 (월세 환산시 월세 50만원)
국토교통부와 지역정보지 비교
광고지가 팔고자 하는 사람이 원하는 금액이고
국토교통부의 실거래가는 실제 거래된 금액이라고 생각하면
매매, 임대 모두 조금씩 떨어지고 있는 것을 알 수 있습니다.
실제 거래되는 금액은 지역정보지 금액보다 더 내려갈 수도 있다고 생각합니다.
기타 비용 산정
이제 아파트 낙찰후 추가로 들어갈 비용은 없는지 확인해 보겠습니다.
미납관리비
현황조사서를 보면 조사일(2013.5.24) 기준 관리비가 2개월 미납이라고 합니다.
1년전이니 지금쯤이면 14개월정도 미납이라고 생각됩니다.
관리사무소에서 어떤 조치를 하지 않았다면 14개월 미납이겠죠...
정확한 것은 관리사무소에 문의하는게 빠르겠으나 일단 14개월 미납으로 가정하고 미납 관리비를 확인해 보겠습니다.
아파트 관리비는 네이버 부동산 정보에서도 확인이 가능합니다.
굿옥션에는 네이버 부동산으로 바로가기 링크가 있습니다.
네이버 부동산(http://land.naver.com/) 에서 아파트 단지를 조회하여 관리비 항목을 선택해도 됩니다.
그리고 경매로 인수한 아파트의 미납관리비는 공용관리비만 부담하면 됩니다.
하지만 현실에서는 약간 차이가 있다고 합니다.
어쨌든 이번 물건의 연평균 공용관리비는 7만원미만입니다.
저는 대략 월 10만원으로 생각하고,
추가 부담해야할 미납관리비를 140만원으로 잡았습니다.
그외
그외 이 물건의 경우 현재 소유자가 첫 분양을 받아 지금까지 살고 있는 경우로
대략 15년 넘게 이용했습니다.
그래서 낙찰 받을 경우 도배, 싱크대 등 수리할 곳도 많을 것으로 판단했습니다.
그 비용을 300만원 정도 생각했습니다.
그외에 명도, 취득세 등의 세금 등으로 150 만원
만약 강제집행으로 갈 경우 평당 10만원으로 180만원
정리하면,
기타비용으로
미납관리비: 140만원(14개월 가정, 1개월 10만 산정)
수리비: 300만원
명도, 취득세 등의 세금: 150만원
강제집행: 180만원( 평당 10만원 산정 )
=> 합계: 770만원
현장 조사
이제 현장 조사를 나가서
실제 미납관리비는 얼마 정도 되는지
아파트 단지는 어떤지
임대 수요는 있을지(임대 수익을 목표로 합니다)
아파트 내부에 수리할 곳은 많은지 등을
조사합니다.
하지만 저는 아파트 단지만 방문했습니다.
주변 부동산이나 실제 집 내부에는 들어가 보지 못했습니다.
변명 같지만 직장을 다니다 보니 주말에만 가능 했는데 여건이 되지 않았습니다.
암튼 이번 물건의 아파트 단지 내에서도 가장 끝에 있습니다.
녹색화살표로 표시한 부분은 길도 좁아 주말 오후에는 차가 다니기에도 불편했습니다.
하지만 다르게 생각하면 그만큼 사는 사람들이 많이 있다는 거겠죠.
내가 생각하는 낙찰가 산정
위에서 살펴본 것을 바탕으로 제 나름대로 아래와 같이 낙찰가를 산정했습니다.
경매를 통해 부동산을 매입하려는 이유는 시세보다 싸게 사기 위해서입니다.
시세 가격으로 매입할 예정이라면 경매보다 급매를 알아보는게 더 좋을 것입니다.
그래서 저는 지역정보지에 나와 있는 매매와 전세 최저가를 근거로
9,000만원 정도를 잡았습니다.
낙찰 이후 추가 지불해야 할 금액도 500 ~ 770만원으로 생각한다면
그 이상의 지출은 경매보다는
저 교차로에 나와 있는 10,500 ~ 11,000 만원짜리 물건을 매입하는게 낫다고 생각합니다.
하지만 제가 산정한 추가 비용을 낮게 잡거나 고려하지 않는다면
실제 낙찰가는 9,600만원대가 될 것으로 생각했습니다.
결과는
실제 낙찰은 101,200,000원에 낙찰됐습니다.
2등은 96,990,000원입니다.
10명이 입찰을 하였고
2등 가격이 제가 생각한 금액과 비슷했습니다.
낙찰 받으신 분은 2등 보다 400만원이나 높게 쓰셨는데...
만약 미납관리비가 제 생각처럼 많고, 강제집행까지 가게 된다면
저 교차로에 나와 있는 물건을 구입하는 것 보다 손해라고 생각합니다.