블로그 주소도 변경하고 경매관련하여 공부한 내용 등을 조금씩 채워 나가려고 합니다.
이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다.
낙찰자가 기전세금을 전액 인수해야 하는, 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건입니다.
인수할 금액이 있어서 그런지 위 물건은 처음 1억8천2백만원에서 몇차례 유찰이되어 24%까지 떨어진 4천3백만원대에 최저가가 형성되고 있습니다. 중간에 3번이나 낙찰이 되었지만 모두 미납하여 다음으로 연기가 됐습니다. 모두들 인수할 금액을 고려하지 못했는지, 아니면 시세를 높게 잡았는지 모르겠지만 암튼 제대로된 권리분석을 못하여 나온 결과라고 생각됩니다. 430만원대~620만원대 보증금을 그냥 날린 안타까운 분들입니다.
현황조사서 - 임차인 확인
법원경매정보( http://www.courtauction.go.kr/ )의 현황조사서를 보면 임차인을 확인할 수 있습니다.
이 현황조사서의 조사일시는 2013년 2월 20일입니다.
그 당시 미전입 상태이고,
2011.1.15 ~ 2013.2.28까지 점유를 하고 있으며 (계약기간이 그런거 같습니다),
전세금 1억 1천만원에 2011.3.2 전세권 설정도 되어 있습니다.
매각물건 명세서
매각 물건 명세서에도 임차인에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
이 임차인은 배당요구도 하지 않았기 때문에 전세금 110,000,000원은 낙찰자(매수인)에게 전액 인수 됩니다.
그리고 한가지 더!
위 매각물건 명세서는 2014.6.11에 최종 작성되었습니다.
따라서 여전히 임차인이 위 아파트에 점유하여 살고 있다고 생각됩니다.
그렇다면 전세 계약 기간(2011.1.15 ~ 2013.2.28)이 이미 지났지만 암묵적 전세계약이 이뤄진 것으로 생각할 수 있습니다.
출처: http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=6&dirId=60212&docId=196073260
이렇게 되면 원래 계약기간이 끝난후 2년이 지난 2015.2.28까지는 암묵적으로 전세계약이 연장된것으로 생각할 수 있습니다.
임차인이 나가길 원하는 경우라면 나중에 명도시에도 수월하겠지만 그렇지 않은 경우라면 2015.2.28까지는 기다려야 한다는 점도 기억해야 합니다.
인수할 금액: 110,000,000원 (전세금)
다음에는 시세, 임대시 수익률 등을 고려한 낙찰가 산정을 해보겠습니다.