이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다.
지난 포스팅에 이어 마지막으로 낙찰가를 예상해 보겠습니다.
먼저 지난글들에서 기억할 사항을 정리해 보겠습니다.
1. 임차인의 전세기간
현재 임차인은 2011.1.15 부터 전세로 살고 있습니다.
중간에 아무런 이야기가 없었다면 암묵적 전세계약이 이뤄진 것으로 볼 수 있습니다.
임차인이 계속 살길 원한다면 2015.2.28까지는 기다려야 합니다.
이부분은 직접 현장에 방문하여 임차인을 만나 확인해야 하는 사항입니다.
2. 감정가와 인수해야할 금액
감정가: 18,200만원
인수할 금액: 11,000만원 (선순위 전세권자의 전세금)
3. 시세/실거래가
바로 거래를 하려면
매매: 16,850만원 이하
전세: 13,000만원 이하
년세: 보증금 1,000만원 / 800만원 이하
월세: 보증금 1,000만원 / 67만원 ( 보통 년세로 하고 있고 월세 금액은 년세를 월세로 환산한 금액)
수익률
현재 최저가가 43,698,000원입니다.
인수해야할 전세금을 합하면 153,698,000원입니다.
이 금액이면 위 매매 금액보다는 1,500만원 가량 저렴한 편입니다.
사진을 보면 아이가 있는 집으로 보이며 그럼.. 임차인이지만 잘 관리하지 않을까 생각됩니다.
즉, 수리할 곳은 거의 없지 않을까 생각되고 인수후에 추가 해야할 비용도 적을 것이라 생각됩니다.
이부분도 확실히 하기 위해서는 임차인을 만나서 확인을 해야 합니다.
그리고 저는 임대 수익률을 8% 정도로 생각하고 있습니다.
요즘 은행 예금금리를 보면 2% 후반대를 주고 있습니다.
그것과 비교하면 상당히 높게 잡았다고 생각할 수 있습니다.
낙찰가 예상 및 대출
먼저 낙찰가를 예상해 보겠습니다.
경매가 재테크 수단으로 각광을 받는 이유는 취득시점에 이미 수익을 보고 있기 때문입니다.
즉, 일반 매매보다는 저렴한 금액에 부동산을 취득할 수 있다는 장점 때문입니다.
일반 매매가와 같거나 그보다 높다면 경매로 취득할 이유가 없습니다.
따라서 이 물건의 경우 실 거래가(팔려고 광고하는 금액이 아닌 실제로 거래가 이뤄지는 금액)를 16,850만원으로 판단 했기 때문에 경매가격은 그보다 낮아야 합니다. 앞에서 저는 임대 수익률을 8% 정도 생각한다고 했는데 매매가에는 6%를 적용하겠습니다. 그러면 제가 생각하는 낙찰가는
16,850만원 * 94% => 15,839만원
사람마다 기대하는 수익률은 다르겠지만 저는 경매를 통해 일반 매매보다는 6% 정도의 수익을 기대하고 있습니다.
물론 실제로는 명도비, 수리비, 미납 (공용) 관리비 등으로 수익률은 이것보다 더 줄어들 수 있습니다.
경락잔금대출의 경우
감정가의 60% VS 낙찰가의 80% 중 적은 쪽이 가능합니다.
그리고 실제 대출시에는 방의 개수 * 지역별로 상이한 최우선변제금액을 공제 하게 됩니다.
즉, 실제 대출 금액은
감정가의 60%와 낙착가의 80% 중 적은 금액
- (방의 개수 * 지역별로 상이한 최우선 변제금액)
위 금액과 같습니다.
이 물건은 선순위 전세권자가 있어 전세금을 모두 인수해야 하는 물건입니다.
현장 조사를 하지 않았지만 물건의 시세를 16,850만원 정도로 생각하고,
매매 가격은 경매로 취득하는 물건이므로
시세보다 6% 정도(실제로는 더 줄어들 수 있습니다) 저렴한 15,900만원으로 생각합니다.
그리고 선순위 전세권자의 전세금 11,000만원을 빼면
실제 낙찰가는 4,900만원 정도 생각합니다.
실제 낙찰가 4,900만원 예상
전세를 년세로 전환하기 위해서는 인수한 전세금을 돌려줘야 하는데
이것은 대출를 받아 처리하는 전략을 생각하고 대략적인 비용을 계산해 봤습니다.
앞에서 이야기 했듯이 주택임대차보호법에서 소액임차인을 보호하기 위하여 최우선변제금액을 지정하고 있습니다.
이 금액은 지역마다 다르고, 임대 계약을 한 시점(담보물 설정일)에 따라 다릅니다.
제주도의 경우는 최우선 변제금액이 2014년 1월 1일부터는 1,500만원입니다.
이 물건의 경우 전세권 설정을 2011년 3월에 했기 때문에 위에서 제가 작성한 공제금 1,500만원이 아닌 1,400만원입니다.
이부분은 제가 계산하면서 잘 못 적은 내용입니다.
그럼 실제 대출금은 6,388만원이 아닌 6,488만원으로 바뀔겁니다.
일단 1,500만원으로 계산해 보겠습니다.
위와 같이 최우선변제금을 대출시에는 방의 개수(방 마다 소액임차인을 둘 수도 있다하여)만큼 공제를 합니다.
하지만 올해부터 아파트 같은 공동주택의 경우는 방의 개수만큼이 아닌 방 1개에만 공제를 하도록 변경되었습니다.
출처: http://economy.hankooki.com/lpage/finance/201405/e20140519172753120130.htm
이렇게 해서 대출은 시세의 60%에서 방공제 1개를 한 금액으로 계산했습니다.
기타비용은 세금과 명도(이사)비용을 생각해서 예상 낙찰가(4,900만원)의 2%를 잡았습니다.
이렇게 전략을 짜면
보증금까지 제외한 실제 투자금은 6,388만원입니다.
현 시세대로 임대를 하게 되면 보증금 1,000만원에 년세 800만원이므로
대출 이자를 빼고 연 7.81% 정도의 수익을 기대할 수 있습니다.
현장 조사를 가지 않은 이유와 입찰을 포기한 이유
이렇게 컴퓨터 앞에서 할 수 있는 조사를 끝냈으면
실제 임차인을 만나 집안에 수리할 부분은 없는지, 계속 살 생각은 있는지 등을 확인해야 합니다.
그리고 그 지역 인터넷 카페나 부동산 등을 돌며 주거 여건이나 임대 분위기 등도 확인을 해야 합니다.
그리고 무엇보다 중요한 대출!!
실제 제 전략처럼 하려면 대출이 가능한지 먼저 확인을 했습니다.
저는 수익이 바로 나야 하는데 대출이 어렵다면 당장의 수익은 기대할 수 없습니다.
만약 임차인이 바로 전세금을 받고 나가길 원한다면 새로운 전세 세입자를 구하던지 해야 합니다.
이 경우도 수익이 바로 발생하지 않습니다.
결국 세금 등으로 비용은 계속 발생할 거고 매매 차익만 노려야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
그래서 이리 저리 경매 관련 인터넷 카페를 조사 했더니
선순위 임차인이 있는 물건의 경우 은행권에서 대출을 꺼려 한다고 합니다.
아니면 대출 가능 금액에서 임차인의 보증금을 뺀 금액만큼 가능하다고 합니다.
이 경우 시세의 60% - 방공제 - 임차인의 보증금이 되서 대출 가능 금액이 없습니다.
아마도 6차에 낙찰했다가 미납하신 분도 이런 이유가 아닌가 생각해 봅니다.
그래도 조금 이상한 점은 6차에 낙찰 받으신 분은 기전세금에 낙찰금을 합해도
16,000원 정도로 시세보다는 조금 저렴한 편인데 보증금 437만원을 그냥 손해를 보셨다는 겁니다.
제가 아직까지 이해가 안되는 부분은 이부분입니다.
뭐... 현장조사 등을 거쳐 좀더 조사를 하면 그 속사정을 알 수 있겠죠.
아무튼 저는 당장 수익을 기대하기 어려운 이 물건에 대한 입찰은 포기 했습니다.
만약 저 처럼 당장의 수익을 기대하지 않는다면 한번 입찰해 봐도 좋은 물건이라 생각됩니다.
가장 좋은 시나리오
선순위 전세권자인 기존 임차인이 현재도 살고 있는지 모르겠지만
전세금 11,000만원에 암묵적인 전세계약(갱신)으로 계속 살고 있다면
이분은 현재 시세로 봐도 저렴한 전세로 살고 계시다고 생각됩니다.
만약 이분이 주택구매와 관련하여 따로 생각하고 있는게 아니라면
이분이 이번 입찰에 참여하는게 가장 좋은 시나리오 입니다.
어차피 다음 전세계약을 갱신할 때(내년 2월경)는 지금보다 2,000만원이상 인상이 필요할 것입니다.
그럼 그 금액에서 3,000만원 정도만 생각하신다면 내집마련도 가능한 상황이기 때문입니다.
제가 만약 그 전세권자라면 좀 더 정확한 시세를 파악하여 최대한 저렴하게 입찰에 참여하여 낙찰 받겠습니다.
만약 이번에도 유찰이 되서 다음으로 넘어가면 지금보다는 많은 경쟁자가 붙지 않을까 생각됩니다.
왜냐면 그때는 낙찰 후 전세를 안고 바로 매매를 하더라도
1,000만원 정도의 수익을 올릴 수 있지 않을까 생각됩니다.
만약 이번에 유찰이 되면 저도 다음에는 도전해 볼까 합니다. ^^;;