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전세권 설정과 우선변제권/최우선변제권 오늘 정리할 내용은 전세권 설정과 우선변제권/최우선변제권 관련 내용입니다. 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단, 정보수집한 내용이기 때문에 정확하지 않을 수 있습니다. 전세권 설정 전세권은 물권이며, 임대차는 채권입니다. 확정일자와 전입신고를 했더라도 임대차가 전세(물권)이 되는 것은 아닙니다. 전세권을 설정하면 물권이므로 전세금이 반환되지 않았을시 바로 경매청구가 가능합니다. 이부분이 전세권 설정과 확정일자+전입신고가 다른 점입니다. 하지만 집주인의 도움 없이는 전세권 등기 설정이 안되기 때문에, 현실에서는 어려운 편입니다. 이런 미등기 전세의 경우 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하며 소액보증..
선순위 전세권자가 있는 낙찰 물건, 결국 미납됨 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다. 지난번 글에서 선순위 전세권자가 있는 경매 물건의 낙찰가를 예상했었고, 제가 예상한 결과보다 많은 금액으로 낙찰된 물건이 있었습니다. 2014/06/18 - [낙찰가 예상] - 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건 2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 시세, 실거래가, 임대 시세 등 확인하기 2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 낙찰자가 인수할 금액이 있는 물건의 낙찰가 예상하기 2014/06/23 - [낙찰가 분석/결과] - 선순위 전세권자가 있는 경매 물건 낙찰 결과 낙찰가를 예상했던 내용을 간략히 정리하면 이 물건은 말소기준등기보다 먼저 전세권 설정이 되어 있어, 전세금 11,0..
20년 넘은 빌라 경매 물건 낙찰가 분석. 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다. 오늘 확인할 물건은 지난 글에서 이야기한 아파트와 함께 보았던 물건입니다. 2014/06/18 - [낙찰가 예상] - 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 시세, 실거래가, 임대 시세 등 확인하기2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 낙찰자가 인수할 금액이 있는 물건의 낙찰가 예상하기2014/06/23 - [낙찰가 분석/결과] - 선순위 전세권자가 있는 경매 물건 낙찰 결과 이 물건도 어제(6/23) 감정가의 92%인 5,980만원에 낙찰이 됐습니다. 물건의 위치 먼저 이 물건의 위치를 확인해 보겠습니다. 근처에 초등학교과 공원(놀이터)이 있습니다.본..
선순위 전세권자가 있는 경매 물건 낙찰 결과 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다. 지난번 글에서 선순위 전세권자가 있는 경매 물건의 낙찰가를 예상했습니다. 2014/06/18 - [낙찰가 예상] - 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건 2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 시세, 실거래가, 임대 시세 등 확인하기 2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 낙찰자가 인수할 금액이 있는 물건의 낙찰가 예상하기 위에서 이야기한 내용을 간략히 정리하면 11,000만원의 전세금 전액을 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 시세 16,850만원에서 전세금을 뺀 5,850만원보다 무조건 적게 낙찰 받아야 합니다. 선순위 전세권자가 있어 금융권의 대출도 어려워서 전액 낙찰자가 마련해야 합니다..
낙찰자가 인수할 금액이 있는 물건의 낙찰가 예상하기 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다. 지난 포스팅에 이어 마지막으로 낙찰가를 예상해 보겠습니다. 2014/06/18 - [낙찰가 예상] - 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건 2014/06/20 - [낙찰가 예상] - 시세, 실거래가, 임대 시세 등 확인하기 먼저 지난글들에서 기억할 사항을 정리해 보겠습니다. 1. 임차인의 전세기간 현재 임차인은 2011.1.15 부터 전세로 살고 있습니다. 중간에 아무런 이야기가 없었다면 암묵적 전세계약이 이뤄진 것으로 볼 수 있습니다. 임차인이 계속 살길 원한다면 2015.2.28까지는 기다려야 합니다. 이부분은 직접 현장에 방문하여 임차인을 만나 확인해야 하는 사항입니다. 2. 감정가와 인수..
시세, 실거래가, 임대 시세 등 확인하기 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다. 지난번 글에 이어 낙찰자가 인수할 금액이 있는 물건에 대한 낙찰가를 산정해 보겠습니다. 2014/06/18 - [낙찰가 예상] - 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건 먼저 지난글에서 기억할 사항입니다. 임차인이 나가길 원하는 경우라면 나중에 명도시에도 수월하겠지만 그렇지 않은 경우라면 2015.2.28까지는 기다려야 한다는 점도 기억해야 합니다. 감정가: 182,000,000원 인수할 금액: 110,000,000원 (전세금) 시세/실거래가 실거래가는 국토교통부 주택실거래가( http://rt.molit.go.kr/ )에서 확인이 가능합니다. 국토교통부 주택실거래가 홈페이지에서 아파트 실거래가를..
선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건 블로그 주소도 변경하고 경매관련하여 공부한 내용 등을 조금씩 채워 나가려고 합니다. 이 블로그는 제가 개인적으로 공부하고, 판단한 내용이기 때문에 많이 부족하고 정확하지 않을 수 있습니다. 낙찰자가 기전세금을 전액 인수해야 하는, 선순위 임차인(전세권 등기자)이 있는 물건입니다. 인수할 금액이 있어서 그런지 위 물건은 처음 1억8천2백만원에서 몇차례 유찰이되어 24%까지 떨어진 4천3백만원대에 최저가가 형성되고 있습니다. 중간에 3번이나 낙찰이 되었지만 모두 미납하여 다음으로 연기가 됐습니다. 모두들 인수할 금액을 고려하지 못했는지, 아니면 시세를 높게 잡았는지 모르겠지만 암튼 제대로된 권리분석을 못하여 나온 결과라고 생각됩니다. 430만원대~620만원대 보증금을 그냥 날린 안타까운 분들입니다. 현황조사..
아파트 경매 낙찰가 산정하기 얼마전부터 경매 공부를 하며 적당한 경매 물건 검색과 낙찰가를 산정 해 보고 있습니다. 하지만 아직 입찰은 하지 못 했습니다. 아무래도 부동산은 적은 돈을 투자하는게 아니니 꼼꼼히 확인해야 겠죠. 아래 물건은 제가 요번에 확인했던 물건 입니다. 보시면 감정가 11,000만원에 1회 유찰이 되어 최저가가 감정가의 70%인 7,700만원 입니다. 대출을 받으면 1,000 ~ 4,000만원 정도로 낙찰이 가능할 것으로 보입니다. 먼저 등기부현황을 보면 특별한 문제는 없어 보입니다. 임대차 관계도 없어 인수해야할 금액도 없습니다. 권리상 문제가 없으니 이제 매매 시세와 임대 시세를 확인해 보겠습니다. 그리고 경매 낙찰가 산정시 공시지가나 기준시가 등은 참고 대상일 뿐 실제 낙찰가를 산정하는데 크게 영향이 없다고..
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임대수익률 계산 부동산 수익률 계산기를 찾다가 부동산 관련 세금(취득세, 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 증여세 등)과 부동산 관련 수익률 계산(임대수익률 계산, 원룸수익률 계산, 상가수익률 계산, 오피스텔 수익률 계산 등) 그 외에도 다양한 부동산 관련 계산기를 한 곳에 모아둔 곳이 있어 소개합니다. 링크 주소는 이 페이지 하단에 있습니다. 먼저 부동산 수익 관련 계산기 입니다. 계산기준 매입가격: 4,000만원 대출은 60% ( 2,400 만원 ) 대출이율: 6% 보증금: 100만원 월임대료: 35만원 오피스 수익 계산기는 대출은 고려하지 않은 매매가격대비 수익률입니다. 상가, 오피스텔 임대수익률 계산기는 대출을 고려하여 자기자본대비 수익률 입니다. 부동산 세금 계산기 그외에도 부동산 세금과 관련하여 취득세 계산..
임차인의 대항력 요건 대항력의 조건 전입신고 + 점유 => 전입신고를 한 다음날 0시부터 적용 => 그러나 선순위에 '돈이 목적인 권리'(근저당권 등)가 있다면 대항력이 있어도 소멸 => 연속성! (중간에 다른 곳으로 전출 갔다가 다시 전입했다면 새로운 전입일자를 기준) 주의! 1. 전입신고를 세대원이 먼저할 경우 그것을 기준으로 한다. -> 법원의 현황조사서에 세대합가라는 내용이 있으면 주의! -> 주민센터(동사무소)에서도 세대주 성명과 전입신고일만 확인이 가능하다. 세대원이 세대주보다 먼저 전입(세대분가)을 했는지 알 수 없다. 2. 임차권의 양도 -> 대향력도 이어받는다. 3. 전대차: 전차인의 대항력 -> 전대차를 집주인이 동의 했다면 전대인(이전 임차인)의 대항력을 전차인(새로운 임차인)이 대신 행사할 수 있다. 4..